Vous passez vos hivers au soleil depuis quelques années? Vous avez acheté un condo en Floride ou en Arizona et vous songez maintenant à le vendre? Avant de mettre votre propriété en vente, il y a un détail important à connaître.
Quand un non-résident vend une propriété aux États-Unis, l’acheteur doit retenir une partie du prix de vente et l’envoyer directement au fisc américain. Cette règle s’appelle FIRPTA.
Dans la plupart des cas, c’est 15 % du prix de vente qui est retenu.
La bonne nouvelle? Ce n’est pas de l’argent perdu. Et dans certains cas, vous pouvez même éviter complètement cette retenue.
Comment fonctionne cette retenue
Imaginez que vous vendez votre condo 400 000 $. L’acheteur devra retenir 60 000 $ (soit 15 %) et envoyer cette somme au fisc américain avant même de vous remettre le reste de l’argent.
Cette retenue n’est pas un impôt final. C’est plutôt un dépôt de garantie. Le fisc américain veut s’assurer que vous paierez l’impôt sur votre gain de vente. Si vous devez moins que le montant retenu, vous pourrez récupérer la différence.
Les cas où vous payez moins ou rien du tout
Trois situations peuvent réduire considérablement cette retenue :
Scénario 1 : Si votre propriété se vend pour 300 000 $ ou moins
La retenue complète peut être évitée si l’acheteur prévoit y habiter comme résidence principale pendant au moins deux ans. Dans ce cas, aucun montant n’est retenu.
Scénario 2 : Si votre propriété se vend entre 300 000 $ et 1 million de dollars
La retenue est réduite de 15 % à 10 % si l’acheteur s’engage à y habiter au moins la moitié du temps pendant deux ans. Sur une vente de 500 000 $, cela représente une économie de 25 000 $.
Scénario 3 : Si votre propriété se vend pour plus d’1 million de dollars
La retenue standard de 15 % s’applique. Il n’y a pas d’allègement automatique.
Comment réduire la retenue avant la vente
Si vous savez que l’impôt que vous devrez vraiment payer sera moins élevé que la retenue, vous pouvez demander au fisc américain de réduire le montant retenu dès la vente.
Pour cela, vous devez remplir un formulaire (le 8288-B) et le soumettre avant ou juste après la conclusion de la vente. Le fisc analysera votre situation et pourra accepter de réduire la retenue, ou même de l’éliminer complètement.
Attention : cette démarche prend du temps. Comptez plusieurs semaines, parfois même quelques mois. Il faut donc s’y prendre à l’avance.
Comment récupérer l’argent retenu en trop
Même si la retenue de 10 % ou 15 % a été appliquée lors de la vente, vous n’avez pas à vous résigner à perdre cet argent.
Après la vente, vous devez produire une déclaration fiscale américaine pour non-résidents. C’est dans cette déclaration que vous calculerez l’impôt réel que vous devez sur votre gain de vente. Si le montant retenu est plus élevé que l’impôt dû, le fisc vous remboursera la différence.
Pour produire cette déclaration, vous aurez besoin d’un numéro d’identification fiscale américain. Si vous n’en avez pas déjà un, vous devrez en faire la demande.
En résumé
Voici ce qu’il faut retenir :
- Vente de 300 000 $ ou moins avec un acheteur qui y habitera : aucune retenue
- Vente entre 300 000 $ et 1 million de dollars avec un acheteur qui y habitera : retenue réduite à 10 %
- Autres situations : retenue de 15 %
- Vous pouvez demander une réduction de la retenue avant la vente en remplissant le bon formulaire
- Vous pouvez récupérer le trop-perçu en produisant une déclaration fiscale après la vente
Pourquoi se faire accompagner
La fiscalité immobilière entre le Canada et les États-Unis comporte plusieurs pièges. Une erreur peut vous coûter cher en retenues excessives, en délais de remboursement ou même en pénalités.
Un fiscaliste qui connaît bien les transactions immobilières transfrontalières pourra :
- Vérifier si vous êtes admissible à une exemption ou à une réduction
- Préparer votre dossier pour maximiser vos chances d’obtenir une réduction
- S’assurer que vous récupérez tout ce qui vous revient
Selon les données du Congrès américain, cette règle génère plusieurs milliards de dollars de retenues chaque année. Beaucoup de vendeurs étrangers laissent de l’argent sur la table simplement parce qu’ils ne connaissent pas toutes les options disponibles.
Conclusion
Vendre votre propriété américaine ne devrait pas vous faire perdre plus d’argent que nécessaire. Avec une bonne préparation et les bons conseils, vous pouvez éviter les mauvaises surprises et garder le maximum de votre argent.
L’essentiel est de vous informer avant de mettre votre propriété en vente, pas après. Plus vous planifiez tôt, plus vous aurez d’options pour minimiser l’impact fiscal de votre vente.
