Vente de propriété secondaire aux États-Unis : Faut-il produire des impôts si le prix de vente est inférieur à 300 000 $?

Comprendre les implications fiscales de la vente d’une propriété aux États-Unis en tant que Canadien

Si vous êtes Canadien et que, en tant que propriétaire avisé d’une demeure secondaire aux États-Unis, vous envisagez de la vendre, vous avez probablement été assailli de rumeurs, d’histoires et de légendes urbaines concernant le fameux seuil de 300 000 $. Faites-vous partie de ceux qui croient qu’un prix de vente en deçà de ce montant vous donnerait le super pouvoir d’éviter certaines obligations fiscales américaines ? Accrochez-vous à votre sirop d’érable, car nous sommes ici pour déconstruire, expliquer et ajouter un peu de lumière à cette saga fiscale.

Règles de base de la fiscalité immobilière aux États-Unis pour les Canadiens

Tout d’abord, faisons le point sur le terrain de base. Les États-Unis, dans leur inépuisable sagesse fiscale, ont l’Internal Revenue Code (IRC). En termes simples, cet IRC exige que tout le monde, oui, tout le monde, même ce cousin éloigné du Québec, paie des impôts sur les gains en capital lors de la vente d’une propriété aux États-Unis. Et comment calcule-t-on ce gain en capital ? En prenant le prix de vente et en soustrayant ce que vous aviez initialement payé, les frais de transaction et les améliorations ou rénovations majeures. Pas de sorcellerie, juste des mathématiques simples.

Démystifier le seuil de 300 000 $ dans la fiscalité immobilière américaine

Ah, le fameux seuil de 300 000 $, source de tant de rumeurs autour des machines à café et des tables de pique-nique. Alors, est-ce une porte dérobée pour échapper à l’ogre fiscal américain ? Pas exactement. Ce seuil provient en fait de la FIRPTA, qui est la loi sur l’investissement étranger dans les biens immobiliers. Cette loi stipule qu’une retenue de 15 % est normalement appliquée, sauf si le prix est inférieur à 300 000 $ et que l’acheteur promet solennellement (sous serment) qu’il a l’intention d’y résider pendant au moins 50% des deux années à suivre. Mais attention, cette exception ne vous transforme pas en ninja fiscal, car vous devez toujours déclarer les gains en capital. Un prix de vente sous les 300 000 $ vous permet possiblement d’éviter une retenue au moment de la transaction, ou en d’autres mots, de recevoir la totalité du prix de vente au moment où cette même vente se conclut. C’est tout!

L’importance de déclarer les gains en capital aux États-Unis et au Canada

En effet, que vous vendiez votre maison pour 299 999 $ ou pour un montant qui ressemble à la cagnotte du loto, le gain en capital doit être déclaré. Oui, c’est une étape incontournable du processus. Il est crucial de signaler toute transaction, car telle est la volonté de l’Empire fiscal américain. Si vous vous sentez dépassé, il est toujours judicieux de consulter un conseiller fiscal.

Rappelons que si vous êtes résident canadien pour fins de taxation (bref, que vous déposez vos impôts annuellement du côté de l’unifolié), le calcul du gain en capital doit s’effectuer dans les deux pays. N’oubliez pas que le gain ou la perte de change sur le taux de conversion entre les devises des deux pays pourra mener à des résultats bien différents de chaque côté de la frontière. Or, si vous deviez avoir une somme due aux États-Unis après le calcul du gain en capital et l’application de l’exemption personnelle, il n’y a pas lieu de s’inquiéter. En effet, le traité fiscal entre les deux pays assure que toute somme conservée par le fisc américain sera créditée en totalité sur vos impôts canadiens. Bref, produire ses impôts dans les deux pays ne signifie pas des impôts additionnels à payer. Il faut toutefois s’assurer de bien coordonner le tout lors de la saison des impôts.

Risques de non-conformité avec les obligations fiscales américaines

La solution de plusieurs vendeurs canadiens de propriétés américaines sous 300 000 $ est de balayer le tout sous le tapis et de ne se concentrer que sur le volet canadien des impôts. Or, jouer à cache-cache avec le fisc est une bien mauvaise idée. Éviter de déclarer peut vous coûter cher. L’IRS, avec sa vision d’aigle et ses tentacules étendus, est doué pour repérer ceux qui essaient de glisser entre les mailles du filet. Mieux vaut ne pas jouer à ce jeu.

Naviguer avec succès dans la fiscalité immobilière américaine

La vente d’une propriété aux États-Unis, même en tant que Canadien, nécessite rigueur et attention. N’oubliez pas, chaque seuil, chaque exception, chaque règle a sa raison d’être. Mais avec un peu de préparation et peut-être l’aide d’un professionnel, vous pouvez naviguer avec succès dans ces eaux et vendre votre propriété tout en restant dans les bonnes grâces de l’IRS. Bonne chance et que la force fiscale soit avec vous !

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